佛山之一家透明酬金制物业服务小区：网红是怎么炼成的

“我们并不在意佛山之一家酬金制物业服务模式的头衔，而是想以小区的实践，为当下处于困境中的物业管理闯出一条可复制的道路。”在透明酬金制实施差不多一个月后，佛山市禅城区龙湾华府（龙光玖龙湾）小区业委会主任刘宪国告诉记者，事实证明，新模式有效化解了小区内的矛盾，得到各方好评，而它更大的特点就是透明。

龙湾华府龙光玖龙湾小区成了网红。 南方+ 项仙君 拍摄

为什么要改服务模式

近日，记者来到小区，看到各楼宇之间的公共绿地面积很大，孩子们在草地上踢球，一些人在广场健身，小区的入口处还设有数字图书馆，老人们在共享小屋里打牌。问到对小区物业管理的意见，他们很骄傲：这就是标杆小区，住得很舒服！

小区门口的数字图书馆。 南方+ 项仙君 拍摄

刘宪国是佛山大学的一名老师，之前是小区的党支部书记。他介绍，玖龙湾是一个建筑面积达33.7万平方米的大型社区，2018年交付，居住着近2000户家庭。这里曾经和大多数小区一样，业主和物业公司之间矛盾不断，物业费高、维修响应慢、公共收益不明朗——这是所有物业管理实行“包干制”小区共同存在的困境：物管“懒得管”，不作为，不透明，利益导向；业委会“没法管”，诉求多样化，参与度低，甲方地位缺失，丧失财权； *** “很难管”，沟通协同困难，权责边界不清晰。

变化来自业委会的成立以及新模式的试行。

传统的包干制物业管理模式下，物业收取物业费后需要自负盈亏，最终很可能导致“服务缩水”，不少业主也常常抱怨物业费花得不明不白，物业缴费率一直偏低，形成恶性循环。

酬金制是一种物业服务收费新方式，指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业，其余资金用于合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。该制度的主要特点是透明度高，物业公司需定期公示收支情况，盈余归业主所有，不足则由业主分摊。目前，国内西安、铜仁等地方已开始试行这一模式。

经过一年多的艰辛筹备，2023年6月，小区业委会成立。业委会真正成了话事人：2023年11月，通过业主大会与龙光物业签订了物业合同，首先就将物业费从2.7元/月降至2.18元/月（不含公摊），每户年均节省约1000多元。合同期三年（1+2），之一年是试用期，如果试用期达标了，合同自动续延两年。如果试用期没有达标，甲方可以终止合同，重新选聘新的物业公司。

业委会发现，在监督物业服务的过程中，“包干制”合同中存在几个解决不了的问题：之一个问题是物业公司上班人员的人数一直无法搞清楚，业主怀疑公司以少报多；第二个是业主遇到的维修等待周期太长，物业公司收的物业费都上缴给了总公司，审批流程太慢，长的要几年时间；三是改造资金的使用上，业主太被动，采购机制原因导致的采购单价远高于市场价。为了实现物业费都用于小区的目的，业委会在本次业主大会前，考虑将“包干制合同”更改为“酬金制合同”。为此，刘主任三次前往酬金制运行比较好的深圳考察学习，甚至连合同样本都拿过来了。今年5月，经业主大会投票决定，小区物业管理模式采用酬金制。

把物业费留在小区

从2025年7月1日开始，小区业主物业费不需再向物业公司缴纳，而是交给业委会开设的业主公共管理账户，并且公共收益等都入该账户，物管想要用钱，还得申请。表现得好，会有奖励。

小区每一笔开支都有清晰的流程。

这个酬金制的实施方式是很多小区都不敢想的：该小区物业公司收入=小区已收到的物业管理费8%（固定6%+考核2%）+公共收益8%，还是由原先的龙光物业提供服务，严格约定服务人员达70多人（业委会要求打卡），人员工资及公区维保等费用都从公共账户出。余下的钱都归全体业主所有，并约定其中公共收益的55%补充进住房专项维修资金。此前，该小区物业公司还支付了150万元履约保证金。

据估算，小区每年物业费超800万元，公共收益大几十万元，目前住房专项维修资金已超过4000万元，往后每年都会增长。

物业公司的工作人员也对新模式表示欢迎。一位保安员告诉记者，新合同签订后，物业服务人员的待遇，普涨了10%，工作积极性更高了，服务更到位了，一般在一分钟以内响应业主的诉求。甚至凌晨后的业主诉求 ，也是几分钟内一定会有响应，做到了 “句句有回应，事事有反馈”。

记者在小区采访时业主们认为，他们缴的物业费本来就应该留在小区，实现小区物业的保值增值。在周边许多小区的房价都出现大降的情况下，玖龙湾却一直比较平稳，就是因为物业维护好，小区特别和谐，业委会的努力功不可没。

透明才是终极大招

“当下绝大部分物业纠纷，都是因为不透明。”已经调研过佛山众多小区的丘宇健先生对玖龙湾的变化非常了解，他分析，该小区能够被周边社区称为小区治理的天花板与模范生，一个重要原因就是它引进了“透明社区”数字化平台，这是一个业主共有资金管理和智慧物业管理系统，业主不仅可以通过“透明社区”微信小程序方便快捷地查询并缴纳自家的物业费、专项维修资金、停车费等费用，而且能够全程监督业主共有资金的每一笔收入、审批和支出，了解小区的公共事务，实现小区的财务公开、事务透明。

透明社区平台让业主都成了明白人。

记者打开“透明社区”平台，看到几乎所有涉及小区的事务都可以方便地操作。它可查看自家物业费等账单明细，通过微信支付及银行支付快捷缴费。缴费可通过微信支付进行托收，每月到期自动扣费。也能查阅和监督小区共管账户的资金明细及动向，财务 *** 息，账户缴存结余、每一笔收入与支出、支出的审批详情、物业费拖欠公示、收缴率。关心公共事务的业主可查看业主委员会公告，包括家政维修、房屋租售等都能一键下单。

刘宪国介绍，通过引入公开透明机制，从制度上，全体业主都可以实时监督业委会的每一个动作，彻底杜绝了“糊涂账”，消除了信息差，增强了业主与业委会、物业公司之间的信任。通过公开透明方式，可吸引更多有专业背景的业主关注小区公共事务，比如在采购、电梯维修、消防设备维护费用等支出的审批过程中，有相关经验的业主可以及时提出有建设性建议，及时用最少的钱办更大的事。

玖龙湾的故事正吸引了越来越多方面的注意。多个 *** 部门前往小区调研，一些有物业纠纷的小区也纷纷前来取经，很多关注物业的公众号也发了很多该小区的观察文章。小区所在的存院围社区居委会主任刘爱兵说，这是佛山首例透明酬金制服务模式的小区，在新模式的构建过程中，禅城区委组织部会同相关部门，给予了专业性指导，为小区业委会的履职创造了更好的外部条件，在关键的节点起到了关键作用。目前来看，它成功实现了降费不降质，居委会对其做法也是认同的。他介绍，现在的小区变革也是摸着石头过河，推进也很平稳。在这个过程中，业委会成员的表现可圈可点，特别是全程透明化的模式保证了与业主及物业公司的良性沟通，他欢迎大家在三个月过渡期后再去现场参观。

南方+记者 项仙君

【作者】 项仙君

有风自南